Foire aux questions

Cette rubrique vous est proposée par l’Ordre des géomètres-experts

 

Aménagement

Aménagement ?

La procédure de remembrement fait l'objet d'un encadrement administratif rigoureux et le géomètre-expert est tributaire des décisions prises par les commissions communales et départementales d'aménagement foncier. Les voies de recours dont vous disposez sont les suivantes :

  • au stade de l'enquête sur le projet devant la Commission Communale : un affichage est prévu en mairie pendant une durée d'un mois et tous les propriétaires sont informés et invités à se rendre en mairie afin de prendre connaissance des nouveaux lots qui leur sont attribués et piquetés sur le terrain. Il vous est possible à ce niveau de déposer une réclamation sur le registre mis à disposition en mairie aux dates indiquées et en présence d'un commissaire-enquêteur désigné par le Président du Tribunal Administratif.
  • au terme de l'enquête sur le projet devant la Commission Communale : celle-ci prend des décisions qui sont dûment notifiées aux intéressés. Il vous est possible à ce niveau de déposer un recours devant la Commission Départementale dans un délai d'un mois. La Commission Départementale est tenue de prendre des décisions à la suite de ces réclamations. Vous disposez alors d'un délai de deux mois à compter de la date de notification de la décision pour déposer un recours devant le Tribunal Administratif.

Bornage

Qu'est-ce qu'un bornage ?

Le bornage est l'opération qui a pour objet de fixer définitivement la limite séparative de deux propriétés contigües. Les angles et les limites sont généralement matérialisés par des repères appelés «bornes».

Quels sont les principaux textes réglementant la procédure de bornage ?

Le Code Civil : le bornage est régi par le seul article 646 du Code Civil : "Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. Le bornage se fait à frais commun".

Loi du 7 mai 1946: cette loi modifiée, instituant l'Ordre des Géomètres-Experts, confère à ceux-ci la responsabilité exclusive de "réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers".

La loi n'a soumis le bornage à aucune forme particulière, mais l'Ordre des Géomètres-Experts a édité une méthodologie et des règles de l'art. La procédure doit toujours commencer par la recherche et la convocation des voisins. Elle se termine après la pose des bornes ou le repérage des limites par la signature d'un plan et (ou) d'un procès-verbal de bornage par l'ensemble des propriétaires concernés.

Quand est-il nécessaire de réaliser un bornage ?

Le  bornage est utile chaque fois qu'un propriétaire ignore la limite exacte de sa propriété, ce qui est généralement le cas, les actes notariés et administratifs ne précisant que très rarement les limites des biens vendus. Il convient de rappeler que le cadastre, document à caractère fiscal, ne peut être assimilé à un titre de propriété. Le bornage est indispensable en cas de création de terrain à bâtir, de division de terrain bâti et à bâtir, et plus généralement avant toute édification de clôtures, plantation d'arbres ou arbustes, construction de bâtiments aux abords de la limite apparente.

Les limites apparentes sont-elles suffisantes pour délimiter la propriété ?

Très souvent l'acquéreur ne juge pas utile de borner car il constate sur place des limites apparentes (haie, clôture, mur...). Mais tant que le bornage n'a pas été effectué, rien ne prouve que le voisin n'a pas construit son mur ou sa clôture en retrait et qu'il est donc propriétaire d'une bande de terrain située au-delà de la limite apparente. Seul le bornage contradictoire effectué par un géomètre-expert définit la limite réelle apportant toutes les garanties aux propriétaires concernés.

Est-il nécessaire d'avoir l'accord du voisin pour réaliser un bornage ?

Le bornage doit nécessairement se faire en présence des parties, ou des représentants accrédités par les parties et avec leur accord. Toute borne posée sans l'accord d'un des voisins est sans valeur dans le cadre du bornage amiable et peut être contestée. Mais le bornage effectué régulièrement et approuvé par les parties devient définitif et fait la loi entre celles-ci.

Où sont archivés les procès-verbaux de bornage ?

Il appartient aux propriétaires concernés de veiller à la conservation des bornes posées. De son côté, le géomètre-expert auteur du bornage a l'obligation de conserver, dans ses archives, l'original ou un des originaux des documents signés. Enfin, depuis le 1er janvier 1997, tous les géomètres-experts ont l'obligation de verser, dans un  répertoire interne tenu par l'Ordre des Géomètres-Experts, les références des bornages qu'ils réalisent.

Si le voisin refuse de participer aux opérations de bornage amiable, que doit-on faire ?

Lorsqu'il y a désaccord sur la limite proposée, ou refus catégorique d'un voisin de participer aux opérations de bornage amiable, le propriétaire qui veut connaître ses limites a la possibilité de recourir au bornage judiciaire. Celui-ci est de la compétence du tribunal d'instance du lieu où est situé le terrain. Le juge désigne un géomètre-expert inscrit sur la liste d'experts près de la Cour d'Appel, qui effectue sa mission dans le cadre des dispositions du nouveau Code de Procédure Civil.

Qui prend en charge les frais de bornage ?

En cas de vente : sauf disposition contraire, le Code Civil rappelle que le vendeur a deux obligations : "celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue". Le vendeur devrait donc prendre à sa charge les frais de bornage. Malheureusement pour l'acquéreur, l'acte contient généralement des dispositions contraires qui dispensent le vendeur de la garantie. Il incombe donc à l'acquéreur d'être vigilant et même exigeant. Dans les autres cas, c'est généralement le demandeur qui prend les frais à sa charge. Mais, sauf engagement de sa part de prendre à sa charge l'intégralité des frais, il peut par la suite demander l'application du deuxième alinéa de l'article 646 du Code Civil qui prévoit que le bornage se fait à frais communs.

Exercice de la profession

Quels sont les principaux textes encadrant la profession de géomètre-expert ?

Les principaux textes législatifs et réglementaires régissant l'exercice de la profession de géomètre-expert sont les suivants : - Loi ordinale du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des Géomètres-Experts (JO 8 mai 1946). - Décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels (JO 12 juin 1996). - Arrêté du 10 juillet 1996 relatif à l'inscription au tableau de l'Ordre des Géomètres-Experts et à la déclaration préalable au titre de la libre prestation de services (JO 19 juillet 1996). Règlement intérieur de la profession.

D'autres textes concernent directement la profession, notamment :

- Arrêté du 9 septembre 1996 relatif à la reconnaissance de qualification pour l'exercice de la profession de géomètre expert (JO 17 septembre 1996). - Arrêté du 9 septembre 1996 fixant les modalités de la formation à la gestion ou à l'entremise immobilière pour les géomètres-experts (+ annexe) (JO 19 septembre 1996). - Arrêté du 9 septembre 1996 fixant le modèle des registres de mandats tenus par les géomètres experts autorisés à exercer une activité immobilière (+ annexes) (JO 19 septembre 1996). - Décret du 17 mars 1997 relatif au diplôme de géomètre-expert foncier délivré par le gouvernement (DPLG) (JO 17 septembre 1997). - Arrêté du 17 mars 1997 relatif au diplôme de géomètre-expert foncier délivré par le gouvernement (JO 19 mars 1997). - Loi du 29 novembre 1966 relative aux SCP (JO 30 novembre 1966). - Décret du 15 janvier 1976 portant application à la profession de géomètre-expert de la loi du 29 novembre 1966 relative aux SCP (JO 27 janvier 1976). - Loi du 31 décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou règlementaire ou dont le titre est protégé (JO 05 janvier 1991). - Décret du 6 juillet 1992 relatif à l'exercice en commun de la profession de géomètre-expert sous forme de société d'exercice libéral.

Les géomètres-experts ont-ils l'obligation d'établir un devis ?

L'obligation d'établir un devis est posée par l'article 49 du décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels. Cet article, dans son alinéa 3, stipule que : " préalablement à tout commencement d'exécution, le géomètre-expert convient par écrit avec le client de la consistance de la mission et du montant des honoraires y afférents. Il avertit celui qui le commet chaque fois que des modifications à la mission sont susceptibles d'entrainer une augmentation sensible de la dépense " Le devis peut être payant ou non. Il doit être sufisamment détaillé. Il convient d'y faire référence sur la facture. Cette obligation de devis qui s'applique de manière générale à l'ensemble de l'activité professionnelle du géomètre-expert est renforcée, s'agissant des prestations topographiques, par l'arrêté du 22 décembre 1992 relatif à l'information sur les prix des prestations topographiques, article 2 : " préalablement à l'exécution des travaux, le professionnel remet un devis au consommateur, dont le double est conservé dans les conditions de l'arrêté du 3 octobre 1983 ".

Y a-t-il un tarif national au sein de la profession de géomètre-expert ?

Non. Le principe de libre détermination des honoraires a été posé par la loi n° 85-1408 du 30 décembre 1985 portant amélioration de la concurrence.

L'article 11 de cette loi modifie l'article 9, 2ème alinéa, de la loi ordinale du 7 mai 1946 en ces termes :

" le montant des honoraires est convenu librement avec leurs clients dans les limites fixées, le cas échéant, par l'Etat en vertu de ses prérogatives générales en matière de prix (...) ".

Une décision du Conseil de la concurrence en date du 3 décembre 1991 rappelle ce principe de libre détermination des honoraires, interdisant expressément toute référence à un tarif s'agissant des honoraires des géomètres-experts.

Le principe de la liberté contractuelle s'applique d'ailleurs également en matière de fixation des modalités et délais de règlement des honoraires.

Les honoraires des géomètres-experts sont exigibles dès l'accomplissement de la prestation, même s'il est possible, et même conseillé, de prévoir contractuellement le versement d'acomptes.

Quelles mentions doivent obligatoirement figurer sur une facture ?>

La loi n° 92-1442 du 31.12.92 relative aux délais de paiement entre les entreprises instaure, dans ses articles 2 et 3, l'obligation de mentionner sur toute facture les indications suivantes:

  • Le délai de règlement.
  • Les conditions d'escompte applicables en cas de paiement antérieur à la date figurant dans les conditions générales de vente.
  • Les conditions d'application des pénalités si les sommes sont versées après la date de paiement, quand le versement intervient au-delà du délai fixé dans les conditions générales de vente.
  • L'omission de ces mentions est réprimée pénalement.

Il convient également que la facture fasse expressément référence au devis préalablement établi pour les travaux considérés.

Un géomètre-expert peut-il exercer une activité immobilière ? Comment est-il assuré ?

Oui; il peut exercer les activités de gestion et d'entremise immobilières, s'il a reçu l'autorisation préalable du Conseil régional de l'Ordre compétent, lequel délivre ces habilitations après un examen et un contrôle stricts portant notamment sur les critères essentiels d'aptitude et d'assurance professionnelles mais également sur le respect des obligations déontologiques auxquelles sont soumis les géomètres-experts en vertu de leur appartenance à une profession libérale réglementée régie par un Ordre.

La loi du 28 juin 1994 modifiant la loi du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des géomètres-experts et le décret du 31 mai 1996 confirment et renforcent la possibilité pour les géomètres-experts d'exercer une activité de gestion immobilière et les autorisent à pratiquer l'activité d'entremise immobilière.

Les géomètres-experts ne relèvent pas, pour ces activités, des dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et des textes subséquents mais il sont soumis exclusivement à la législation et à la réglementation qui leur sont spécifiques (loi du 7 mai 1946, décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels, arrêté du 9 septembre 1996 fixant les modalités de la formation à la gestion ou à l'entremise immobilières, arrêté du 9 septembre 1996 fixant le modèle des registres de mandats et réglement intérieur de la profession). L'article 8.1 de la loi du 7 mai 1946 institue la Caisse des règlements pécuniaires des géomètres-experts., laquelle, placée sous la responsabilité du Président du Conseil supérieur et créée par délibération du Conseil supérieur en date du 23 octobre 1996, fonctionne depuis le 1er janvier 1997. Ses statuts et règles de fonctionnement sont prévus par le règlement intérieur de la profession. Cette Caisse a pour vocation de recevoir l'intégralité des fonds, effets ou valeurs reçus par les géomètres-experts pour le compte de leurs mandants à l'occasion de leurs activités de gestion (syndicat de copropriété et gestion locative) et d'entremise, sauf exception liée à la mise en oeuvre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le souci d'améliorer la sécurité des mouvements de fonds, le législateur impose à chaque géomètre-expert exerçant une activité immobilière, sous peine de retrait de son habilitation, d'adhérer à la Caisse et d'y déposer les sommes reçues pour le compte de ses mandants sur un compte centralisé de la Caisse; ce compte est ouvert par le Conseil supérieur au sein de la Direction de marché "assurances, banques, institutions" du Crédit Lyonnais lequel intervient en qualité d'opérateur bancaire dans le système. Des sous-comptes sont ouverts au nom de chaque géomètre-expert, lequel doit tenir pour chacun de ses mandants une comptabilité distincte, conforme aux prescriptions du plan comptable des administrateurs de biens.

Comment est -il assuré ?

Le géomètre-expert est obligatoirement assuré au titre de sa responsabilité civile professionnelle, dans le cadre de ses activités immobilières. Le Conseil régional de l'Ordre exerce un contrôle strict sur le respect de cette obligation et il veille également à ce que la couverture d'assurance soit suffisante au regard du volume et de la nature de l'activité réelle du Cabinet. Les sanctions en cas de non assurance sont les mêmes que celles qui s'appliquent pour les autres activités du Cabinet, à savoir l'interdiction temporaire immédiate d'exercer .

Les fonds également doivent être assurés. Les mandants bénéficient d'une sécurité maximale par le biais de l"assurance au profit de qui il appartiendra" souscrite par l'Ordre en garantie du remboursement de l'intégralité des fonds déposés ou déclarés à la Caisse, et par le contrôle et la surveillance de l'Ordre sur l'ensemble des activités professionnelles des géomètres-experts.

Le dispositif mis en place par le législateur vise à assurer une transparence totale des activités immobilières de gestion locative, de syndic de copropriété et d'entremise exercées par les géomètres-experts et à garantir une sécurité maximale aux mandants.

Un géomètre-expert peut-il exercer une activité juridique ?

Oui, l'article 8 de la loi du 7 mai 1946 instituant l'Ordre stipule que les géomètres-experts peuvent donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui constituent l'accessoire direct des prestations prévues à l' article 1er.

La compétence de l'Ordre est-elle étendue hors métropole ?

Elle est étendue aux départements d'outre-mer, depuis septembre 1998 (cf Ordonnance 98-774 du 2 septembre 1998 portant extension et adaptation aux départements, collectivités territoriales et territoires d'outre-mer de dispositions concernant le droit civil, commercial, et certaines activités libérales, dont l'article 7 ajoute un article 30 à la loi du 7 mai 1946 instituant l'Ordre). Cet article 30 pose le principe de l'extension du champ d'application de la loi du 7 mai 1946 aux DOM et en prévoit les modalités d'application.

La compétence du géomètre-expert est-elle territorialement limitée ?

Non. Un géomètre-expert peut intervenir sur l'ensemble du territoire national.

Etant de nationalité belge, quelles formalités dois-je accomplir pour m'installer en France et y exercer la profession de géomètre-expert ?

La profession de géomètre-expert relève des principes énumérés dans la directive européenne du 21 décembre 1988 relative à un système général de reconnaissance des diplômes d'enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d'une durée minimale de trois ans.

Il appartient à chaque Etat-Membre de l'Union Européenne de transposer les principes énoncés dans cette directive générale qui préconise notamment l'examen au cas par cas des diplômes et de l'expérience professionnelle justifiés par les migrants souhaitant obtenir une reconnaissance de qualification.

La loi du 28 juin 1994 a transposé les principes énoncés dans cette directive générale dans la loi du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des Géomètres-Experts. Le décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels décrit la procédure de reconnaissance des diplômes à laquelle doivent se soumettre les postulants européens ou les nationaux justifiant d'un diplôme délivré par un Etat-Membre autre que la France souhaitant s'installer en France. L'arrêté du 9 septembre 1996 décline les différentes pièces composant le dossier de demande de reconnaissance de qualification qui est examiné par une commission d'évaluation chargée d'apprécier si le candidat doit se soumettre à un stage d'adaptation ou à une épreuve d'aptitude compte tenu des caractéristiques de son diplôme et de la durée de son expérience professionnelle.

Immobilier

La loi Carrez s'étend t-elle aux copropriétés horizontales ?

Oui. L'obligation d'indiquer, dans les avants-contrats et dans les contrats définitifs de vente, la superficie privative du lot ou de la fraction de lot qui fait l'objet d'une mutation à titre onéreux, s'applique à tous les lots quelle que soit leur destination ou affectation (habitation, activité professionnelle, bureau, commerce, usage mixte...) dès lors qu'ils sont en copropriété (verticale, horizontale).

La loi Carrez a  t-elle une incidence sur la répartition des millièmes ?

Non, la superficie privative résultant d'un mesurage effectué dans le cadre de la loi Carrez n'a pas d'incidence sur la répartition des millièmes. Par contre elle peut, le cas échéant, servir à appuyer une demande de modification de la répartition des millièmes faite à l'assemblée générale des copropriétaires (en tout état de cause, une modification ne peut résulter que d'une décision de l'assemblée des copropriétaires).

Le géomètre-expert doit-il détenir une carte professionnelle d'agent immobilier pour exercer une activité de gestion et d'entremise immobilière ?

Non, les géomètres-experts ne sont pas soumis à l'exigence de détention d'une carte professionnelle d'agent immobilier.

Pour exercer une activité immobilière, le géomètre-expert doit avoir reçu l'autorisation préalable du Conseil régional de l'Ordre, en vertu de l'article 8.1 (1) al.3 de la loi du du 7 mai 1946 et de l'article 122 du décret du 31 mai 1996.

Urbanisme

Le recours au géomètre-expert est-il obligatoire pour demander un certificat d'urbanisme ?

Non. Toute personne peut solliciter un certificat d'urbanisme à propos de n'importe quelle propriété. Toutefois, la réponse est faite au vu des éléments contenus dans la demande et le certificat d'urbanisme peut être retiré, à tout moment, en cas d'inexactitude des éléments de la demande. Il est donc préférable de s'adresser au géomètre-expert qui saura formuler le certificat d'urbanisme, selon les situations juridiques rencontrées, ce qui permettra ensuite de bénéficier dudit certificat en toute sécurité.

Qui est responsable de la réponse à une demande de certificat d'urbanisme ?

Dans les communes dotées d'un Plan d'Occupation des Sols, le certificat d'urbanisme est délivré par le Maire, au nom de la Commune. Dans les autres communes, c'est le Règlement National d'Urbanisme qui s'applique et le certificat d'urbanisme est délivré par le Préfet, au nom de l'Etat.

Peut-on créer un lotissement sur n'importe quelle propriété ?

Non. Seules les zones constructibles peuvent convenir, le cas échéant, à un lotissement, sous réserves des règles issues du Plan d'Occupation des Sols, s'il en existe, ou à défaut du Règlement National d'Urbanisme.

L'affichage sur le terrain est-il obligatoire pour tous les permis de construire ?

Oui, cet affichage est obligatoire, tant sur le terrain qu'à la Mairie et c'est le plus tardif des affichages qui fixe le point de départ du délai à l'intérieur duquel il est possible d'introduire un recours contentieux.

Un délai supplémentaire peut-il être exigé pour instruire un permis de construire ?

Oui. Le délai normal d'instruction est de deux mois au minimum mais ce délai est susceptible d'être majoré de plusieurs mois, selon les dispositions prévues par le Code de l'Urbanisme.

Le délai de deux mois pour instruire et délivrer un certificat d'urbanisme peut-il être dépassé ?

En principe non, mais il n'y a pratiquement pas de sanctions puisqu'il n'existe pas de certitificat d'urbanisme tacite. La non réponse du Maire peut être sanctionnée par les Tribunaux mais il s'agit d'une procédure très aléatoire.

Y-a-t-il des terrains situés en zone constructible et sur lesquels il est impossible d'obtenir un permis de construire ?

Oui. Le zonage d'un Plan d'Occupation des Sols ne suffit pas, à lui seul, pour garantir la constructibilité d'un terrain. Il existe de nombreuses règles qui peuvent s'opposer à cette constructibilité (densité, accès, implantation, emprise au sol, etc…). En outre, des règles supra-communales peuvent également s'y opposer (par exemple, celles issues de la Loi Littoral ou de la Loi Montagne).

Quelle est la durée de validité d'un certificat d'urbanisme ?

Le certificat d'urbanisme est créateur de droits et il protège donc les droits acquis pendant une année (éventuellement prorogeable pour une autre année).

Peut-on créer autant de lots à bâtir dans un partage successoral que dans un lotissement ?

Non. Le Code de l'Urbanisme limite à quatre le nombre de lots constructibles créés dans le cadre d'un partage successoral.

La commune peut-elle exiger des participations financières ?

Oui, sous réserve qu'elles soient la conséquence directe de la construction ou du lotissement projetés, mais uniquement pour la quote-part des dépenses imputables à la construction ou au lotissement.

 
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